作者 崔硯冬

　　現(xiàn)在一提樓市，很多人第一反應(yīng)就是“火”。像上海、深圳等一線城市最近房?jī)r(jià)發(fā)起了“高燒”，特別是春節(jié)過后，購(gòu)房的人稍有猶豫，一周的時(shí)間，一套普通的住房房?jī)r(jià)就能上漲十萬(wàn)、二十萬(wàn)。

　　反觀三四線城市卻是“多地大旱”，急需政策的雨水滋潤(rùn)。住建部部長(zhǎng)陳政高用“分化嚴(yán)重”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。可見“分化嚴(yán)重”已成共識(shí)，可讓人不解的是，政策利好本該在“旱區(qū)”人工降雨，但“雨”卻落到了“澇區(qū)”，一線及少數(shù)二線城市正在遭遇“水災(zāi)”。

　　淋多了雨，難免要生病。在某些急于去庫(kù)存的地方，“加杠桿”的做法最近就給樓市造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。比如一些地產(chǎn)商和中介公司，它們給購(gòu)房者提供首付支持。通過它們的運(yùn)作，甚至出現(xiàn)了零首付，這就埋下了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的種子。要知道，美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付。

　　今年兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆就指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的樓市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。

　　當(dāng)然，看樓市的冷熱，一定得區(qū)分來觀察。不能只看到樓市“一團(tuán)火”，就忽視了大多數(shù)二三四線城市的房?jī)r(jià)依然徘徊、走低。“去庫(kù)存”同樣也要去辨別，哪些城市庫(kù)存壓力大，哪些城市正在享受“日光盤”。

　　小崔的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)去庫(kù)存沒有萬(wàn)能藥，去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)是一個(gè)因地制宜、因地施策的長(zhǎng)期工程，政策“一刀切”不可取。

　　就像前面提到的，為什么像“降低首付比例”、“提高公積金存款利率”這樣一大批去庫(kù)存的利好政策投入到市場(chǎng)，效果卻冷熱不一？什么原因？

　　其實(shí)，我們不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)飆漲的多數(shù)地方還是那些特大城市，因?yàn)檫@些城市坐擁著巨大優(yōu)勢(shì)資源，像磁鐵一樣，源源不斷地吸引著人口流入。房?jī)r(jià)高低和人口流向掛鉤，這就決定了即便是在限購(gòu)的情況下，仍有“剛需”在不斷產(chǎn)生。所以，那些政策利好，到了特大城市，就造成了主觀愿望和實(shí)際效果的南轅北轍。

　　反觀絕大多數(shù)二三四線城市，和一線城市相比，人口流出較大，形成不了有效的需求，即便有利好政策的催化，閘打開了，但是沒有水放出來，去庫(kù)存的效果并不理想。

　　如何向真正的“旱地”精確降雨，各地還得看準(zhǔn)自身特點(diǎn)再出招。比如安徽、四川和河南等省正在試點(diǎn)“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房”，它們從增加需求入手，為農(nóng)民進(jìn)城買房提供了稅費(fèi)、補(bǔ)貼等多方面的政策優(yōu)惠。這樣的做法放到海南恐怕就不合適了，海南對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴度高，投機(jī)泡沫大，但是養(yǎng)老、度假的優(yōu)勢(shì)明顯，所以，小崔看來，海南樓市去庫(kù)存還得從控制土地供應(yīng)和發(fā)展特色旅游優(yōu)勢(shì)入手，打出組合拳。

　　其實(shí)，樓市去庫(kù)存沒有萬(wàn)能藥，一線城市和二三四線城市的發(fā)展水平本身就不同，每個(gè)城市也都有各自的鮮明特色，就看如何能因地制宜。小崔以為，“一城一策”的調(diào)控思路會(huì)是未來樓市去庫(kù)存的著力點(diǎn)。

　　要做好因地制宜，降樓市虛火，也有章可循。我們?cè)撍伎迹�如何讓一些有發(fā)展?jié)摿Φ亩�三線城市更具有吸引力，去分擔(dān)“北上廣深”的大資源、多功能，讓一線城市從“過度”轉(zhuǎn)向“適度”，房?jī)r(jià)回歸合理。而其他城市則該把更多精力放在戶籍制度改革、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，這些配套政策的落實(shí)上。只有更多的人愿意到來、住下，這些城市的去庫(kù)存任務(wù)才有解決的基石。