重慶地票交易：城鎮(zhèn)化視角下的土地流轉(zhuǎn)
2014-03-21 09:03 來源：央廣網(wǎng) 說兩句 分享到：
央廣網(wǎng)北京3月21日消息 據(jù)中國鄉(xiāng)村之聲《三農(nóng)中國》報道：37歲的何國全，是重慶涪陵區(qū)一位普通農(nóng)民。2010年，長年在上海打工的何國全返回家鄉(xiāng)，與人合伙承包了村里的150畝地種植紫薯，成為一家紫薯加工企業(yè)的負責(zé)人，過上了跟城里人一樣的生活。他告訴記者，這一切要歸功于近些年重慶市試行的土地流轉(zhuǎn)制度改革，簡單說就是“地票交易”。
何國全：“2010年初，鎮(zhèn)上在宣傳，地票就是用宅基地來復(fù)墾，當時說的是12萬一畝，我們是差不多可能接近10年了都沒在家里面，但是房子還在。當時我給鄰居說這樣干脆500塊錢賣給鄰居算了，結(jié)果500塊錢他都不要，最后有了這個地票政策之后，我的房子反正沒用了，就拿來復(fù)墾�！�
記者：“現(xiàn)在看來您覺得這個是值還是不值呢？”
何國全：“非常值，說實話，最簡單以我這個房子為例，以前送給人家都不要，像這種房子因為我們那里交通太不便利了，假如沒有這個地票交易政策的話，我那房子就要永遠爛掉在那里�！�
“地票交易”讓何國全拿到了自主創(chuàng)業(yè)的第一桶金。所謂地票，簡單說，就是一種把農(nóng)村建設(shè)用地指標轉(zhuǎn)移到城市使用的交易品。重慶是農(nóng)民工大市，像何國全這樣長期在城市打工，家中宅基地閑置的很普遍。重慶農(nóng)村土地交易所執(zhí)行總裁童代志說，重慶市2008年率先在全國試行地票交易，目的就是要在農(nóng)民工大量涌入城市后，盤活其身后不斷擴大的閑置宅基地，探索在城市建設(shè)用地、保護耕地和農(nóng)民土地權(quán)益之間建立一種良性平衡。
童代志：“第一次公開交易應(yīng)該說比較激烈，我們當初的起始價格是七萬多，然后后面通過舉牌，當時是有民營企業(yè)參加，有我們儲備機構(gòu)參加、國有企業(yè)，效果還是不錯。我們的制度，第一個自愿復(fù)墾，首先是農(nóng)民他自己申請。第二個就是公開交易，競買的人我們都沒有限制，只要你需要你就可以來買，規(guī)則都是透明的。第三個是制度，收益歸農(nóng)。所有的地票價款，扣除成本后，全部收益歸農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，我們確定了八五、一五的分配，使用權(quán)85%歸農(nóng)戶，集體分15%。 政府在這當中不收一分錢，包括我們土交所。”
近幾年，重慶市地票交易規(guī)模不斷擴大。截至目前，已累計交易地票近13萬畝、交易額達261個億，并有近8萬畝地票落地使用。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“地票交易”不但受偏遠山區(qū)農(nóng)民歡迎，由于關(guān)乎城市開發(fā)用地，更受到房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。金科股份重慶公司發(fā)展總監(jiān)張志明：
“就重慶范圍，重慶市政府他分到每個區(qū)縣的指標很有限，因此地票實質(zhì)上就是一個建設(shè)指標，如果開發(fā)商手里有地票，就可以去覆蓋土地，對開發(fā)商來說，他就有一個先決的條件，特別是一個有知名品牌的企業(yè)，他就更歡迎了！2013年的話，我們在云陽，長壽，萬盛，璧山，拿了地�！�
農(nóng)民滿意，企業(yè)歡迎。但是，由于城市建設(shè)用地最后依然要走“招拍掛”程序，拿到“地票”并不能保證最后就能拿到地。張志明建議，應(yīng)該允許“地票”在行業(yè)內(nèi)流通。也就是說，拿到地票的企業(yè)如果沒能兌現(xiàn)土地，可以把地票賣給中標企業(yè)，實現(xiàn)資本回收。這樣既可以降低“地票”帶來的風(fēng)險，又能防止出現(xiàn)“地票”投機行為。金科股份重慶公司發(fā)展總監(jiān)張志明：
“比如說我是金科嘛，我賣給龍湖，我買成10塊，那么現(xiàn)在的行情是15塊，那么我就賣給你，我的意思是地票在重慶市這個范圍內(nèi)，然后再限制到這個行業(yè)內(nèi)，那么可以流通，可以買賣，它的作用就很大了嘛，死錢變成活錢�！�
5年來，重慶地票改革有效地解決了城鄉(xiāng)兩頭占地問題，雖然在制度設(shè)計的細節(jié)和執(zhí)行上還有待進一步探索和完善，但這一改革在保護耕地的同時，為城市發(fā)展提供了空間，更讓農(nóng)民享受到了土地流轉(zhuǎn)的紅利，讓他們帶著財產(chǎn)性收入有尊嚴地進城，整體上推動了大城市帶動大農(nóng)村，城市反哺農(nóng)村的進程。
重慶農(nóng)村土地交易所執(zhí)行總裁童代志：“我們操作的辦法和考慮研究的對農(nóng)民的利益保護和我們今后土地利用的方向都是吻合的，十八大也提出要建立我們農(nóng)村建設(shè)用地退出的機制。怎么建立？我們就是一種方法制度。這套制度實施之后，為我們實施主體功能區(qū)戰(zhàn)略是有好處的，比如我們重慶五大功能區(qū)，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，渝東南生態(tài)保護區(qū)、這些恰恰是我們地票的來源，而今后也受生態(tài)保護，這些閑置的建設(shè)用地，都應(yīng)該逐步逐步地復(fù)墾為耕地也好，搞其他生態(tài)保護工程也好，從這個角度來講，是很有好處的。”
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻認為，關(guān)于鄉(xiāng)村土地權(quán)益的財產(chǎn)化，重慶的地票交易具有典型意義，它是讓城鄉(xiāng)居民共享改革開放成果的一種嘗試。
“重慶的地票也是讓城鄉(xiāng)居民共享改革開放成果方面的一種嘗試，我們知道，土地由于區(qū)位的不同，它的價格價值是有很大差別的，那么在城市郊區(qū)的農(nóng)民，擁有土地的人在改變土地用途的時候，他們會得到比較高的補償，在邊遠的地區(qū)可能就沒有這種機會，所以也引發(fā)了土地漲價、歸公歸私啊這些議論，通過地票這種制度，可以使邊遠的一些鄉(xiāng)村的農(nóng)民也能夠享受到城市擴張所帶來的土地收益，所以它是一種有益的嘗試。
另外一個方面我們也看到，在使用土地的過程中，如果說我們?yōu)榱诉@塊建設(shè)用地，沒有很好地解決他的就業(yè)問題，或者是失去了宅基地，使他的生活環(huán)境發(fā)生變化。如果一個農(nóng)民失去了宅基地，但是他的主業(yè)還是靠農(nóng)業(yè)的話，那么我們就要注意，他的新的民居的建設(shè)一定是要適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，我們不能為了宅基地而使農(nóng)民上了樓，使農(nóng)民失去了宅基地的同時，也對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成很大的影響�！�
編輯：夏恩博
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