央廣網(wǎng)北京3月27日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，萬(wàn)科是地產(chǎn)公司的“龍頭”。它的動(dòng)向引人注目。今天上午，萬(wàn)科舉辦2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。萬(wàn)科董秘朱旭指出，去年中國(guó)的城鎮(zhèn)化比例是56%，預(yù)計(jì)2050年可以達(dá)到75%的水平，這說(shuō)明還有將近20個(gè)點(diǎn)的成長(zhǎng)空間。今后十年，中國(guó)城市還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，將帶來(lái)龐大的居住及配套需求，但絕大部分將集中在基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市圈，這些地方住房短缺的情況短期內(nèi)不會(huì)消失。

　　雖然發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂(lè)觀，但萬(wàn)科也對(duì)房?jī)r(jià)表明了審慎的態(tài)度。昨天萬(wàn)科在年報(bào)中附上了一封“致股東信”。表示2016年10月，國(guó)家對(duì)部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)針對(duì)性的調(diào)控政策，萬(wàn)科有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時(shí)的，也是完全必要的。讓過(guò)熱的市場(chǎng)適度降溫，對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有志于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)利好。

　　萬(wàn)科還表示，由于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整，公司基于審慎的財(cái)務(wù)策略，已經(jīng)對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。這些項(xiàng)目主要集中在南充、湛江等三、四線城市。由于這些城市今年房?jī)r(jià)還可能下跌。萬(wàn)科在去年底為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元現(xiàn)金，比2015 年底增長(zhǎng) 82%。

　　萬(wàn)科認(rèn)為，在主要城市房屋市場(chǎng)再度升溫的同時(shí)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更為激進(jìn)，“面粉貴過(guò)面包”不再是個(gè)案，而已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。這足以令開發(fā)企業(yè)進(jìn)退維谷，陷入焦慮之中。買高價(jià)地，意味著承擔(dān)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；不買，則可能現(xiàn)在就被擠出市場(chǎng)。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何面對(duì)2016年的市場(chǎng)繁榮，并非一個(gè)輕松的話題。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此做出分析與評(píng)論。

　　楊紅旭：“萬(wàn)科是中國(guó)樓市的龍頭企業(yè)，其城市布局廣泛，涵蓋了一、二、三線，中、東、西部，所以，它的業(yè)績(jī)變化包含其企業(yè)觀點(diǎn)，值得行業(yè)內(nèi)的人士參考。

　　首先，萬(wàn)科關(guān)于城鎮(zhèn)化率的推進(jìn)，包含人口的分布上，我認(rèn)為基本上是靠譜的。因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化率是56%，發(fā)達(dá)國(guó)家一般會(huì)達(dá)到70%左右步入平穩(wěn)階段。目前，我國(guó)還有15到20個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到平穩(wěn)水平，我認(rèn)為可能10年到15年基本上會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)階段。那么，人口的分布是有規(guī)律的，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以上，其主要反映是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)變，向城市集聚；當(dāng)人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，其人口的流動(dòng)是從農(nóng)村流向中小城市，同時(shí)還有中小城市人口流向大城市的趨勢(shì)。所以，目前中國(guó)的格局是城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會(huì)進(jìn)一步加速。

　　其次，萬(wàn)科在公告中也提出了對(duì)12個(gè)城市作出房?jī)r(jià)下跌的‘準(zhǔn)備’，這反映出中國(guó)的樓市目前區(qū)域差異非常嚴(yán)重。一方面，一、二線城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪暴漲，目前國(guó)家正在‘潑水救火’；另一方面，三、四線的政策方針是去庫(kù)存，讓農(nóng)民工進(jìn)城，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，很多地方的樓市依然平穩(wěn)。由此看來(lái)，中國(guó)樓市的分化特別嚴(yán)重。

　　再者，萬(wàn)科公告中對(duì)于調(diào)控也有自己的觀點(diǎn)和認(rèn)知。其一，萬(wàn)科的表態(tài)說(shuō)明其對(duì)于政府的政策表示歡迎，基本與政府政策保持一致，這反映出萬(wàn)科作為龍頭企業(yè)，比較尊重政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱的政策。其二，萬(wàn)科在全國(guó)很多城市布局，一貫的方式是理性穩(wěn)健，它不會(huì)像個(gè)別企業(yè)一樣瘋搶‘地王’，有時(shí)候很激進(jìn)。萬(wàn)科一直是平穩(wěn)發(fā)展的，會(huì)順著房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，這樣的話，它必須要跟政府為友，尊重政策，跟著政策的方向去變化。目前國(guó)家在抑制樓市過(guò)熱，部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在這些地區(qū)，萬(wàn)科的拿地策略已開始趨于理性和謹(jǐn)慎，這都反映在從萬(wàn)科的年報(bào)當(dāng)中。我們通過(guò)萬(wàn)科的視角可以看到整個(gè)中國(guó)樓市的一些特征和現(xiàn)狀。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于最新發(fā)布的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)和辦公樓管理的公告，其中個(gè)人在購(gòu)買商業(yè)類項(xiàng)目時(shí)也受到限制，而且不能申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，您對(duì)此如何評(píng)價(jià)？

　　楊紅旭：“這個(gè)政策對(duì)于商辦類的管制特別嚴(yán)，我認(rèn)為其苗頭源于去年年底上海開始整治商辦類的項(xiàng)目，因?yàn)樯套》宽?xiàng)目很多都是違規(guī)的，為什么違規(guī)？商住房的土地用地性質(zhì)是商業(yè)或辦公，甚至廠房工業(yè)用地，年限一般是40年或50年；而住宅用地就是居住用地，其用地年限是70年；二者的功能、設(shè)施是不一樣的，比如住宅煤電氣都有，但商辦類是不允許通煤氣的。另外，住宅用地分割不需要小面積分割，因?yàn)樽≌�套間是有衛(wèi)生間的，但商辦類不允許有很多衛(wèi)生間，還有消防功能方面的要求。還有，商辦類商住房不能落戶，也不可以上對(duì)口學(xué)校，同時(shí)，商住房契稅高，它有房產(chǎn)稅、土地增值稅，在進(jìn)行交易時(shí)還有較高的所得稅等，這都是區(qū)別。

　　那么，北京的限購(gòu)特別嚴(yán)厲，基本上想把房子賣出去，只能賣給單位不能賣給個(gè)人，對(duì)個(gè)人也可以賣，但是要求很嚴(yán)，比如說(shuō)在北京要同時(shí)具備沒(méi)有房子、沒(méi)有買過(guò)住宅和商住房、連續(xù)五年的繳納社保等條件。所以，商住房的需求大幅萎縮，我估計(jì)商住房的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)短中期的下跌。北京跟其他城市不一樣，其商住房在過(guò)去幾年建的很多，去年賣了4萬(wàn)多套的商住房，這對(duì)于北京商住房大規(guī)模市場(chǎng)來(lái)講，壓力是很大的，未來(lái)一段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)震蕩式下跌，我估計(jì)到明年，部分商住房?jī)r(jià)格會(huì)跌30%左右。至于其他城市，我認(rèn)為北京出臺(tái)這樣嚴(yán)厲的政策之后，其他大城市應(yīng)該會(huì)有所跟進(jìn)，但力度可能沒(méi)北京這么嚴(yán)。只有這樣，才能使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是住宅、商住還是商辦，都能符合相關(guān)的法律法規(guī)。過(guò)去，相關(guān)地方部門可能監(jiān)管不是很嚴(yán)，甚至個(gè)別地區(qū)的某些官員跟開發(fā)商有所謂的一些‘內(nèi)幕交易’，那么，從現(xiàn)在開始，商住房、商辦類領(lǐng)域就應(yīng)好好治理整頓，使行業(yè)真正能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您認(rèn)為在這么嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京市的房?jī)r(jià)是否會(huì)開始調(diào)整？

　　楊紅旭：“北京的房?jī)r(jià)此輪大漲主要從去年春節(jié)后開始，對(duì)于這波上漲，我認(rèn)為直接違背了‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’的精神。在經(jīng)歷‘3·17’新政、限制學(xué)區(qū)房、打擊中介以及限制離婚等一系列政策后，我認(rèn)為北京樓市成交量會(huì)很快出現(xiàn)大幅萎縮，房?jī)r(jià)在未來(lái)兩三個(gè)月會(huì)高位盤整，下半年估計(jì)要跌一點(diǎn)，因?yàn)檎�策太�?yán)而導(dǎo)致需求面大幅萎縮�！�