寬松貨幣推動(dòng) 恐慌性購(gòu)房助長(zhǎng)

　　瘋狂的樓市還在不停地創(chuàng)造紀(jì)錄。19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70大中城市宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，8月房?jī)r(jià)并未在連續(xù)3個(gè)月收窄的慣性影響下繼續(xù)下滑，而是反常地出現(xiàn)了大幅度反彈。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在貨幣現(xiàn)象主導(dǎo)下的樓市，高漲的房?jī)r(jià)只是資金堆積的假象，一旦政策收縮，恐慌性購(gòu)房恐難以持續(xù)，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

　　逆襲 房?jī)r(jià)連續(xù)三月下滑后沖高

　　數(shù)據(jù)顯示，70大中城市8月房?jī)r(jià)大幅上漲。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，較7月減少12個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，較上月增加13個(gè)。同時(shí)價(jià)格方面，8月環(huán)比最高漲幅5.6%，較7月的4.6%大幅上漲1個(gè)百分點(diǎn)，最低降幅為0.3%，較7月的1.1%收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　二手住宅價(jià)格方面，與7月相比，70大中城市價(jià)格下降的有9個(gè)，較上月減少2個(gè)，上漲城市57個(gè)，較上月增加6個(gè)。價(jià)格變動(dòng)方面，環(huán)比最高漲幅4.5%，較7月的3.2%大幅上漲1.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)降幅也從7月的0.5%收窄至0.4%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，一二三線城市新建住宅和二手住宅漲幅均有所擴(kuò)大。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的64個(gè)城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有31個(gè)，漲幅在1%以上的城市有25個(gè)，最高漲幅為5.6%。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的57個(gè)城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有30個(gè)，漲幅在1%以上的城市有18個(gè)，最高漲幅為4.5%。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在信貸超發(fā)的預(yù)期下，多地出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)房。70大中城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達(dá)0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。而此前7月，新建住宅環(huán)比漲幅僅為0.72%，二手住宅僅為0.53%。

　　數(shù)據(jù)顯示，在7月時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)3%的只有南京、合肥、廈門(mén)三個(gè)城市，但到了8月，鄭州環(huán)比上漲5.6%、上海環(huán)比上漲5.2%、無(wú)錫、合肥分別上漲4.9%、4.8%，福州、南京分別上漲4.3%、4.1%，廈門(mén)、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢等13個(gè)城市漲幅超過(guò)3%。

　　“本輪房?jī)r(jià)上漲并非市場(chǎng)自發(fā)爆發(fā)，完全是因?yàn)檎�策刺激�！睆埓髠ケ硎荆?016年截至目前是有史以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境最寬松的時(shí)期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺(tái)，樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等各類(lèi)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，甚至購(gòu)房契稅也史無(wú)前例作出調(diào)整放松，強(qiáng)勁地支撐了市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。

　　風(fēng)險(xiǎn) “面粉貴過(guò)面包”成常態(tài)

　　9月19日，南京開(kāi)啟了首次網(wǎng)上土地拍賣(mài)，其中四幅地塊為商業(yè)用地（G40、G41、G42、G43），僅江寧正方新城地塊為商住用地，但在經(jīng)過(guò)182輪競(jìng)拍后，該地塊達(dá)到了最高限價(jià)后，將在9月23日通過(guò)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

　　南京土地市場(chǎng)網(wǎng)站公布的成交結(jié)果顯示，當(dāng)日網(wǎng)上交易共計(jì)5幅地塊，成交5幅地塊，其中1幅商住地塊需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)后確定競(jìng)得人，總起始價(jià)78.9億元，成交總價(jià)123.63億元，溢價(jià)44.73億元。

　　為緩解高價(jià)地不斷涌現(xiàn)影響，鄭州市也提出，在地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，開(kāi)發(fā)商將由競(jìng)地價(jià)改為競(jìng)房?jī)r(jià)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，40個(gè)一二線城市中，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比2015年上漲了71.3%，二線城市漲幅更是達(dá)到了75.6%。而在樓面價(jià)上漲的同時(shí)，溢價(jià)率更是紛紛刷新歷史紀(jì)錄。一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.51%，二線城市達(dá)到了60.77%。張大偉表示，在熱點(diǎn)城市，普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

　　例如，在廈門(mén)出臺(tái)限購(gòu)政策前，8月26日廈門(mén)集中出讓六幅土地，分別是翔安南部3幅、新圩、集美灌口和同安汀溪各1幅土地。其中，翔安區(qū)04號(hào)地塊在舉牌環(huán)節(jié)，有房企不到一分鐘就加價(jià)10億元，最終由廈門(mén)本土房企融僑地產(chǎn)以42.18億元拍得，合計(jì)樓面價(jià)38345元/平方米，溢價(jià)率140%，打破廈門(mén)塵封七年的住宅地塊樓面單價(jià)。

　　張大偉認(rèn)為，地王是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。如果未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，且一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

　　驚嘆 貨幣現(xiàn)象主導(dǎo)樓市

　　對(duì)于房?jī)r(jià)反常的跳漲，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的重要原因是寬松的信貸政策。

　　郭毅指出，央行日前公布的8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨(dú)秀”。8月，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，后者為年內(nèi)第二高。今年前8個(gè)月住戶(hù)部門(mén)貸款即房貸的新增值已高達(dá)4萬(wàn)億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。

　　“而4萬(wàn)億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐�！惫�毅認(rèn)為，在連續(xù)兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達(dá)到階段性低點(diǎn)，“真金白銀”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。需求的爆發(fā)使得今年房?jī)r(jià)水平持續(xù)處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱(chēng)之為“貨幣現(xiàn)象”。

　　“除此之外，一線城市以及二線城市當(dāng)中土地供應(yīng)，尤其是住宅用地供應(yīng)的大幅減少，以及由此引發(fā)的價(jià)格的飆升，使得未來(lái)住宅預(yù)期將進(jìn)入‘量少、價(jià)高’的階段，受此影響現(xiàn)售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格也出現(xiàn)快速提升，由此拉動(dòng)了整體房?jī)r(jià)水平持續(xù)上漲�！惫�毅說(shuō)。

　　張大偉表示，包括杭州等多個(gè)城市的限購(gòu)和限貸政策，最多只有喊話作用，在當(dāng)下資金潮下，這種力度的政策對(duì)市場(chǎng)的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)恐慌上漲依然是趨勢(shì)。

　　張大偉說(shuō)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個(gè)問(wèn)題只能從三方面來(lái)，要么是降低資金潮，要么是增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或者降低購(gòu)房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體，房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線的庫(kù)存，銀行對(duì)三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策恐慌必須降低，給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期，增加土地供應(yīng)。

　　同時(shí)，張大偉提醒，盡管絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過(guò)快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)張，購(gòu)房者不要被不理性沖昏頭腦，成為最后一個(gè)接盤(pán)人。(記者 梁倩)