房地產(chǎn)中介行業(yè)的“巨無霸”鏈家近期被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。

　　鏈家的擴(kuò)張:從37人發(fā)展成80000名經(jīng)紀(jì)人

　　2001年,鏈家開出了第一家店,當(dāng)時員工僅37人。鏈家官網(wǎng)顯示,2002年6月鏈家就成為中國　建設(shè)銀行　指定按揭代理機(jī)構(gòu)。成立兩年后,2003年9月成為　“中央在京單位已購公房上市出售定點(diǎn)交易”代理服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　從最初單一的二手房買賣業(yè)務(wù),到租售兩全,2005年成立鏈家金融中心,2014年推出國內(nèi)唯一的房屋資金擔(dān)保支付平臺“理房通”,14年時間,從“homelink鏈家地產(chǎn)”到“LIANJIA.鏈家”,鏈家正在朝著中介行業(yè)“巨無霸”的方向進(jìn)發(fā)。

　　而大規(guī)模的瘋狂擴(kuò)張就在2014年。

　　此前鏈家一直是北京“叫得響”的中介,也一直扎根于北京。直到2014年,鏈家開始快速擴(kuò)張。2014年底開始,鏈家先后并購了成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　通過并購來的中介品牌門店均變成了鏈家門店,不僅如此,鏈家自己也開設(shè)了多家門店。

　　一時間,在街頭沒走多遠(yuǎn)就可見一家鏈家門店。同一條街出現(xiàn)3、4家門店的情況不足為奇。

　　數(shù)據(jù)顯示2014年底鏈家門店1500間,經(jīng)紀(jì)人3萬名,到了2015年底鏈家門店突破5000家,經(jīng)紀(jì)人8萬名,翻了3倍。

　　以上海為例,自3月1日上海德佑地產(chǎn)與北京鏈家地產(chǎn)正式宣布合并,德佑鏈家就快速擴(kuò)張,歷時近半年,從200余家門店擴(kuò)張到800余家。

　　按照愿景,2015年年底,上海鏈家門店規(guī)模將達(dá)到1200家,2016年門店規(guī)模將達(dá)到1500-2000家。預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)上海市場占有率超50%,這意味著未來上海一半的二手房交易是通過鏈家來成交的。

　　北京也一樣,占據(jù)北京二手房市場60%份額的鏈家2011年鏈家就有720家門店,現(xiàn)在也保持著800余家的數(shù)量,這意味著在北京城區(qū),每1平方公里的土地上都分布著1家鏈家門店。

　　數(shù)據(jù)顯示,2015年鏈家在全國已擁有超過5000家的門店,覆蓋了24個城市,可服務(wù)人口達(dá)到了2.3億。而鏈家2017年希望達(dá)成的目標(biāo)是交易額突破1萬億元,經(jīng)紀(jì)人達(dá)到10萬人。

　　鏈家“壟斷”市場掌握價格話語權(quán)?

　　2014年11月1日,鏈家地產(chǎn)宣布終止與搜房的合作,并將鏈家地產(chǎn)官網(wǎng)鏈家在線更名為“鏈家網(wǎng)”,開始試水互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。與此同時,鏈家門店也大規(guī)模蔓延。

　　二手房市場被認(rèn)為是一個“得房源者得天下”的市場。原本房產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)常被分為兩個陣營,一個叫傳統(tǒng)、一個叫互聯(lián)網(wǎng)。但是事情遠(yuǎn)不止這么簡單。2015年6　月　30　日,鏈家地產(chǎn)宣布更名為“鏈家”,并稱鏈家利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行平臺化的發(fā)展戰(zhàn)略,鏈家要加速房產(chǎn)　O2O　進(jìn)程,打造一個國內(nèi)領(lǐng)先的萬億級房產(chǎn)　O2O　平臺。這樣一來,擁有線上及線下資源的鏈家開始布局自己的版圖。

　　上海鏈家自2015年開始大力推出“速銷房”概念,即房東將房源獨(dú)家委托給鏈家,鏈家承諾在一定時間內(nèi)將該房源銷售出去,如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。

　　但是,簽署“獨(dú)家協(xié)議”被指房源爭奪從而推高房價。所謂“獨(dú)家協(xié)議”,其實(shí)是鏈家在二手房買賣中的“速銷房”委托協(xié)議。“速銷委托”是在指定期限內(nèi)由鏈家獨(dú)家代表房屋產(chǎn)權(quán)人從事有關(guān)銷售活動,并為代理銷售的房屋提供保潔、維護(hù)、推廣、銷售等一系列服務(wù),鏈家經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在委托人授權(quán)范圍內(nèi)行事,并對委托人忠實(shí)誠信,保護(hù)委托人個人信息安全。

　　可以發(fā)現(xiàn)的是,目前獨(dú)家委托已經(jīng)成為很多中介獲取房源的新的手段。

　　但是房源一旦簽訂“獨(dú)家協(xié)議”,就意味著中介控制了房源,如果有買家想買房只能找這家中介。

　　上海鏈家運(yùn)營總經(jīng)理劉伍洋此前介紹“速銷房”時表示,一是鏈家有專門的系統(tǒng)限制其他經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系業(yè)主,也就是說只有速銷方能與業(yè)主單線聯(lián)系;二是鏈家承諾速銷房為首推房源、全員推廣;三是在價格方面,鏈家保證“以業(yè)主心儀的合理價格賣出,獨(dú)家房源避免客戶通過多家中介帶看,造成重復(fù)試探價格,頻繁議價”。

　　但另一方面,在外界看來,簽署獨(dú)家委托或抬高區(qū)域房價,經(jīng)紀(jì)人以高價為誘餌讓業(yè)主以高于市場的價格簽訂委托合同,從而從中謀取利益。而迅速擴(kuò)張的鏈家也成為最大的“掠食者”。

　　鏈家背后的金融生意

　　值得注意的是,雖然同樣運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)概念,但鏈家和其他互聯(lián)網(wǎng)中介最大的區(qū)別在于并不采用低中介費(fèi)模式。

　　房產(chǎn)交易服務(wù)方面主要涉及新房、二手房的買賣。而傭金是中介的主要利潤來源,傳統(tǒng)中介傭金一般號稱收取2%,但實(shí)際成交傭金平均不過1～1.5個點(diǎn),特別是在互聯(lián)網(wǎng)派介入后傭金率不斷創(chuàng)新低,愛屋及屋只要1個點(diǎn),搜房只要0.5個點(diǎn)。而鏈家一般不會對中介傭金進(jìn)行打折。

　　除此之外,鏈家的收入并不僅僅來源于居間服務(wù),其金融服務(wù)也占到了相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

　　鏈家集團(tuán)董事長左暉此前對媒體表示:“目前,鏈家已經(jīng)形成房產(chǎn)交易服務(wù)、資產(chǎn)管理、金融服務(wù)鼎力的三角支撐,覆蓋幾乎所有垂直于房產(chǎn)服務(wù)的細(xì)分市場�！�

　　上海星瀚律師事務(wù)所律師吳華彥表示,隨著這幾年互聯(lián)網(wǎng)金融的方興未艾,中介行業(yè)也早已卷入了金融大潮中無法獨(dú)善其身,如何尋找新的盈利模式成為了各中介探索的重點(diǎn)。二手房交易中存在的房款支付與抵押債務(wù)清償金額、期限的不匹配導(dǎo)致交易無法順暢進(jìn)行造成了大量的現(xiàn)實(shí)需求,而金融產(chǎn)品依托中介渠道銷售也是客觀優(yōu)勢,似乎房產(chǎn)中介與金融服務(wù)的關(guān)聯(lián)性成為了一種必然。

　　鏈家金融包含鏈家理財、融信按揭(北京中融信擔(dān)保)、理房通三部分。

　　其中,鏈家理財為鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺。這種新型模式首創(chuàng)了房產(chǎn)買賣——銀行按揭——資金托管——產(chǎn)權(quán)服務(wù)——過橋融資——金融理財?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式,線上對接有投資需求的投資人,線下對接房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的借款需求,形成產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　理房通則是鏈家集團(tuán)旗下定位于全國房屋資金擔(dān)保支付的第三方支付平臺,性質(zhì)類似于阿里巴巴集團(tuán)旗下的支付寶。理房通也是目前國內(nèi)第一家且唯一一家獲得中國人民銀行頒發(fā)的　“支付業(yè)務(wù)許可證”　的房屋擔(dān)保支付平臺。

　　而2006年成立的擔(dān)保公司北京中融信擔(dān)保有限公司則提供資金擔(dān)保。

　　自從2014年11月29日鏈家理財上線以來,截至2015年底,鏈家理財累計(jì)投資額達(dá)到138.2億元,單日融資過億,投資用戶超過29萬人,重復(fù)投資率為80%。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%,而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入,鏈家理財CEO魏勇預(yù)測,未來5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤。

　　難以規(guī)避的風(fēng)險敞口

　　在很長一段時間里,鏈家利用自有資金為顧客提供金融貸款類支持,包括墊付首付等。魏勇稱,鏈家先后在金融部分的投入超過10億元。

　　但理房通支付資質(zhì)的獲得讓他們開始嘗試新的資金獲得渠道。

　　2014年12月,鏈家網(wǎng)“家多寶”系列短期理財產(chǎn)品正式上線,其貸款對象僅針對與在鏈家地產(chǎn)買賣房屋交易中急需資金的客戶,這意味著鏈家正式進(jìn)入P2P領(lǐng)域。

　　按照鏈家的計(jì)劃,2015年P(guān)2P產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到200億。未來其營業(yè)額占據(jù)鏈家地產(chǎn)總體營業(yè)額的20%。

　　2015年9月,鏈家理財開始遭到質(zhì)疑。

　　可以看到,鏈家理財?shù)木W(wǎng)站上,幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。當(dāng)時,上線不到一年的鏈家理財累計(jì)交易金額已經(jīng)超過　80　億元,2015年第二季度環(huán)比增速　2.6　倍,中融信擔(dān)保額度超過注冊資本金　8.6　億元。

　　2016年2月,由于e租寶事件的發(fā)生,鏈家金融平臺再次受到關(guān)注。

　　據(jù)　人民網(wǎng)　報道,鏈家理財?shù)闹饕�產(chǎn)品是“家多寶”,投資門檻最低1000元起投。到目前,根據(jù)鏈家理財實(shí)時更新的數(shù)據(jù),鏈家理財累計(jì)投資金額已經(jīng)達(dá)到了163.4億元,已發(fā)放收益近1.7億元,投資用戶規(guī)模30.5萬人次,人均投資金額近18萬元。僅今年1月份,鏈家理財?shù)某山唤痤~達(dá)到了25.24億元,貸款余額31.7億元。

　　根據(jù)工商資料顯示,中融信擔(dān)保的唯一股東也是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,這違反了　2015年12月28日出臺的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法　(征求意見稿)》第三章第十條第規(guī)定,網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)禁止向出借人提供擔(dān)保或者承諾保本保息。

　　與此同時,北京中融信擔(dān)保有限公司的經(jīng)營范圍甚至并不包括融資性擔(dān)保。

　　人民網(wǎng)報道援引金融人士的話指出,鏈家金融最大的問題就是自擔(dān)保和自支付導(dǎo)致金融平臺的風(fēng)險不分散,一旦發(fā)生壞賬,或者擔(dān)保公司審核借款標(biāo)準(zhǔn)放松,抑或是資金鏈斷裂,鏈家金融的風(fēng)險就會是系統(tǒng)性的,并且難以卡斷風(fēng)險傳導(dǎo)。

　　“鏈家的平臺端、支付端、擔(dān)保端、線下業(yè)務(wù)端都是自己設(shè)立或是直接管理單位,這本身在互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)就是一個巨大的混同經(jīng)營風(fēng)險。其中,鏈家集團(tuán)的理房通是承擔(dān)支付,家多寶等是理財借貸平臺,中融信是擔(dān)保公司,鏈家地產(chǎn)撮合的二手房交易是資金需求方,鏈家集團(tuán)和中融信也出借資金作為貸款方,這種關(guān)聯(lián)程度導(dǎo)致的風(fēng)險敞口難以規(guī)避�！被ヂ�(lián)網(wǎng)金融分析人士指出。