�。ㄔ瓨祟}：炒風(fēng)洶涌 供需失衡 深圳樓市高燒難退）

　　過去兩周，一場百年一遇的寒潮席卷華南，但低至零度的氣溫并未能給已經(jīng)火了一整年的深圳樓市帶來絲毫降溫的跡象。

　　近期多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年1月深圳樓市仍在延續(xù)2015年的飆漲行情，成交均價創(chuàng)下歷史新高。

　　究竟是何原因?qū)е律钲跇鞘懈邿�難退？

　　面對持續(xù)寬松的信貸政策環(huán)境，深圳樓市是否已經(jīng)面臨泡沫的風(fēng)險？

　　瘋狂漲價填平洼地

　　1月23日，在距離深圳市中心有半個小時車程的深圳關(guān)外坂田吉華路上，坂田區(qū)域的標志性樓盤——信義嘉御山項目第五期舉行了盛大的開盤儀式。盡管超過6萬元/平方米的開盤價格已經(jīng)打破了該區(qū)域的“天花板”，相比其去年9月份3.6萬元/平方米的推盤均價也漲價超過60%，但據(jù)項目方透露的信息，當天現(xiàn)場仍然有超過1200多組客戶到場選房，最終當期推出的605套房源去化率超過八成！

　　這樣火爆的場景在過去兩周的深圳樓市已經(jīng)輪番上演：1月16日，深圳新房市場4個項目新開盤或老項目加推，其中位于深圳觀瀾的合正觀瀾匯實際推售774套，去化率達到90%；位于深圳布吉的宇宏健康花城項目加推150套，去化率超過95%；同在布吉的信義金御半山推售313套，項目方對外宣稱當天銷售約8成；另外一個新盤項目萬菱NEW公寓，當天推售212套，也實現(xiàn)銷售去化超9成。

　　顯然，現(xiàn)階段國內(nèi)任何一個城市都無法復(fù)制深圳樓市這樣的奇跡。從2015年至今，在深圳樓市，無論是普宅還是豪宅，無論是中心地帶還是邊遠地區(qū)，只要是在深圳范圍內(nèi)的樓市產(chǎn)品，幾乎都被貼上了瘋搶熱銷的標簽。官方權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加了58.7%，成交面積6658926平方米，同比增加65.2%，成交均價飆漲39.4%，達到33426元/平方米，成交金額同比也增加了1.3倍，超過2225億元。

　　這種量價齊漲的瘋狂局面進入到2016年之后甚至有愈演愈烈之勢。根據(jù)深圳市規(guī)土委的統(tǒng)計信息，上一周（1月18日至1月24日），深圳的新房成交均價再次創(chuàng)下歷史新高，達到5.44萬元/平方米，環(huán)比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房價一路看漲的2015年，其全年也只有11天的成交均價超過5萬元/平方米，但進入2016年1月份，從1日至24日的24天時間里，中間有5天的均價都超過了5萬元/平方米。尤其是18日和19日兩天，深圳新房的成交均價更是超過6萬元/平方米。

　　“最近深圳入市的幾個項目，價格的上漲速度確實驚人，布吉的宇宏健康花城，16日開盤的均價是4.4萬元/平方米，最高價格可以達到4.7萬元/平方米，比前一周開盤的均價每平方米至少漲了2000元，而坂田的佳兆業(yè)城市廣場三期，2014年9月開盤才賣2.3萬元/平方米，受查封影響一年時間未能開售，如今解凍后開盤，直接就從5.3萬元/平方米賣起”，一家深圳本土的房企營銷人士直言，深圳新房的漲價邏輯已經(jīng)到了快“看不懂”的地步。

　　瘋狂的市場行情不僅在深圳的新盤市場上演，在深圳的二手房市場，亢奮的情緒也在不斷蔓延。深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，當周（1月18日至1月24日），深圳二手房成交套數(shù)也高達4165套，達到了2014年以來的峰值，成交均價為4.6萬元/平方米�！艾F(xiàn)在不買，以后更是買不起，就算借錢湊首付也要買”，類似的話語已經(jīng)成為這一年來深圳購房剛需族的共同心聲。

　　連續(xù)的暴漲之下，如今的深圳樓市已經(jīng)沒有了所謂的價格洼地，遠離深圳市中心的龍華、坂田、觀瀾板塊，甚至坪山、松崗等區(qū)域，如今單價3萬元以下的房子都已經(jīng)絕跡。

　　杠桿風(fēng)險與供需失衡

　　在行業(yè)人士看來，此輪深圳樓市瘋狂上漲的行情始于2014年底出臺的“認貸不認房”寬松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的進一步刺激下，深圳樓市才一步步走到了今天的火爆和瘋狂�！爱斍吧钲跇鞘械姆睒s是靠寬松的信貸政策堆砌而成，就杠桿程度而言，樓市在購房貸款的支持下就天然的要高出股市，一般的首套房貸的杠桿率就達到了3倍”，深圳中原研究中心經(jīng)理王飛告訴記者。

　　根據(jù)人民銀行深圳中心支行的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年深圳的住房貸款余額已經(jīng)達到5300億元，當年在住宅成交量和金額均低于北京和上海的大背景下，深圳的住房貸款余額卻超出北京一大截，在全國僅次于上海，以約全國百分之一的人口，占了全國約5%的住房貸款額度。

　　“2015年深圳樓市成交量和成交金額相比2014年增長更快，年內(nèi)深圳住房貸款破6000億已無懸念，可以明確地說，這一波深圳樓市走牛，是一波徹頭徹尾的‘杠桿牛市’”，深圳樓市評論人士悅濤認為，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，今年更是“杠上加杠”。

　　事實上，針對大量投資客和炒家利用杠桿入市的情況，深圳一些金融機構(gòu)已經(jīng)在提示風(fēng)險。據(jù)本報記者了解，近期包括工行、中行、建行在內(nèi)的多家深圳國有銀行，都出臺了一項有關(guān)收緊房地產(chǎn)中介人員貸款買房的政策。

　　其中中國銀行要求，從1月25日起，從事中介的人員購買二手房時除原有標準以外，借款人必須在深圳連續(xù)繳滿36個月的社保，且需同時申請公積金組合貸款；而建行要求，從事中介人員買房首付需增加至四成，配偶一方為中介者也按此執(zhí)行。傳言，此舉正是為了打擊掌握市場信息優(yōu)勢的中介人員借機炒房的行為，以降低高杠桿風(fēng)險。

　　事實上，深圳房價水漲船高，除了有部分投資客的推波助瀾外，也與深圳樓市失衡的供求關(guān)系緊密相關(guān)。在國內(nèi)絕大多數(shù)城市都在為樓市去庫存而擔憂時，深圳這座年輕的城市卻一直在為房子不夠賣而發(fā)愁。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2015年深圳批準預(yù)售的住宅面積僅為674.77萬平方米，而當年全市的銷售面積就已經(jīng)達到了665.89萬平方米，供求比為1：0.99，基本沒有新增的庫存，即使在過去五年，深圳的住房供應(yīng)也處于一個相對緊缺的狀態(tài)：從2010年到2014年，深圳房地產(chǎn)市場的供求比例分別只有1：0.82、1：0.69、1：0.75、1：0.8和1：0.69。

　　“一個城市房地產(chǎn)市場的合理庫存周期應(yīng)該是8~10個月，但截至2015年12月31日，深圳樓市庫存量僅為4104559平方米/37566套，按照2014~2015年的月平均銷售速度來看，這個存量7~8個月即可售完，深圳樓市完全沒有去庫存的壓力”，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心研究員吳上錦告訴本報記者，由于深圳土地資源緊張，供應(yīng)緊缺一直是深圳樓市面臨的巨大難題，2016年深圳樓市的供應(yīng)量預(yù)計約在800萬平方米左右，供應(yīng)量趨緊仍然會是2016年深圳樓市的主基調(diào)。

　　在吳上錦看來，深圳的新房市場與土地市場關(guān)聯(lián)度極高�！�2015年，深圳房價的超高漲幅吸引了全國各地房企來深圳搶占市場，但2015年全年深圳僅出讓了4塊居住用地，這引得大批房企搶奪圍觀，其中尖崗山地塊以8萬元的樓面地價成為地王新貴，創(chuàng)下了深圳建市以來的新高�！�

　　值得一提的是，地王并非深圳房價快速上漲的主要原因：至少2015年深圳出讓的4塊居住用地，平均下來樓面地價也只有19155元/平方米，同比還下跌了23.7%。問題的關(guān)鍵在于：由于新增土地有限，近年來深圳樓市更多地是依賴于城市更新用地，雖然城市大量舊改項目的入市緩解了供應(yīng)緊缺的問題，但由于舊改成本高昂，最終導(dǎo)致深圳大量舊改項目入市時就背負著不菲的成本。

　　以2015年年初中海地產(chǎn)拿下的深圳鹿丹村舊改項目為例，當時中海拿下該項目土地的成本樓面價約為22000元/平方米，但需要配建14.4萬平方米的回遷房，算上回遷房的建造成本后，按可售面積計算，該項目的實際樓面地價其實已經(jīng)接近4萬元/平方米。

　　2015年12月26日，當中海在該地塊上開發(fā)的豪宅項目“中海天鉆”開盤時，其均價已經(jīng)超過10萬元/平方米，不僅成為深圳頂豪市場的標桿，也成功拉高了該區(qū)域的平均房價。

　　在王飛看來，雖然今年的政策環(huán)境仍會相對寬松，但深圳如此高的房價和漲幅很難持續(xù)，原因在于目前的房價已經(jīng)超過了大部分剛性需求的承受能力，“很多購房者都在大幅透支著未來，在GDP增速創(chuàng)25年新低，股市持續(xù)下跌，全球經(jīng)濟低迷的情況下，購房者需警惕未來的風(fēng)險”，王飛表示。

　　這與深圳官方的聲音并不完全一致。近日深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰在接受媒體采訪時公開表示：“作為2015年領(lǐng)漲全國的深圳，在持續(xù)的大幅上漲后，增速有望放緩，但受制于供需矛盾緊張等主要因素影響，深圳2016年房價或?qū)⑦�有10%左右的漲幅�！�