房?jī)r(jià)不斷上漲，這對(duì)“持房待售”的賣家來說無疑有利。但如果已簽了合同的賣家，想找各種理由來反悔，則要小心因構(gòu)成違約被法院判決高額賠償。近日，番禺法院審理了一宗房屋買賣合同糾紛案，賣家袁某因未按合同約定收取買家64萬元的墊資贖契款并退回了款項(xiàng)，被買家李某以違約為由告上法庭。最終法院一審認(rèn)為賣家袁某的行為構(gòu)成違約，判其向買家支付違約金49萬元（按房屋成交價(jià)245萬的20%計(jì)算）。廣州中院二審對(duì)該案維持了原判。

　　買家上訴

　　合同突中止 首期款被退回

　　2016年4月8日，買家李某（原告）、賣家袁某（被告）在中介的介紹下簽署了《房屋買賣合同》及《合同附件》，合同約定李某購(gòu)買袁某位于番禺區(qū)興南大道的一所房屋，房?jī)r(jià)為人民幣245萬元，并于簽約當(dāng)日支付定金10萬元。

　　買家李某稱，到了2016年8月4日，她按合同約定，轉(zhuǎn)賬64萬元給袁某去銀行墊資贖契。按買賣合同的約定，袁某應(yīng)在收齊該筆房款后，還清銀行貸款、出具還清貸款證明，并協(xié)助買家申請(qǐng)銀行按揭。

　　孰料，2016年8月5日，業(yè)主袁某突然通知李某其應(yīng)支付的房款不是64萬元，而應(yīng)為104萬元，并稱李某違反合同條約。次日，在未知會(huì)的前提下，賣家袁某便向李某退回64萬元，拒絕履行《房屋買賣合同》及其附件。

　　買家李某遂訴至法院，請(qǐng)求解除合同，要求賣家退還定金10萬元，并要求賣家袁某承擔(dān)違約責(zé)任，按買賣合同中的規(guī)定向原告賠償49萬元。

　　法院審理

　　賣家構(gòu)成違約 要賠償49萬

　　該案在番禺法院一審期間，被告袁某答辯稱，按照合同約定應(yīng)由買家李某替他向銀行墊資贖契，而銀行通知提前還貸的錢是104萬元，因此李某在2016年8月4日應(yīng)付的墊資款是104萬元，而非64萬元。李某沒有按合同約定履行墊資義務(wù)，構(gòu)成了根本違約。

　　袁某收到的貸款銀行提前還貸信息顯示，截至2016年8月28日，其貸款余額為1039282 .86元，證明提前還款贖契確需100多萬元。雙方補(bǔ)充協(xié)議的第五條也顯示，雙方確實(shí)約定了由買方墊資贖契。

　　但原告李某認(rèn)為，合同約定的買方墊資贖契并非指全額墊資贖契，而是按該條后面的約定由原告墊資64萬元。

　　番禺法院經(jīng)審理查明，雖然買賣合同附件第5條寫明由買方墊資贖契，但該條后續(xù)內(nèi)容則對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化，其約定，由買方在銀行通知預(yù)約扣賬日或之前，將首期樓款64萬元轉(zhuǎn)入賣方貸款賬戶，待銀行扣劃該64萬元后即視為賣方收取相應(yīng)樓款。

　　法院認(rèn)為，該條款表明兩層意思：一是李某應(yīng)當(dāng)墊資64萬元，二是該墊資64萬元作為李某支付的首期樓款，在銀行扣賬之后，視為袁某已收取該筆房款。而原告已先支付了10萬元的定金，之后支付了首期房款64萬元，同時(shí)又向銀行申請(qǐng)了貸款171萬元支付樓款余額，這三筆款項(xiàng)正好符合合同約定的房屋價(jià)款245萬元。

　　綜上分析，番禺法院認(rèn)為，本案中，李某應(yīng)按約承擔(dān)部分墊資贖契義務(wù)，而非全額墊資贖契義務(wù)，其所墊資的金額應(yīng)為64萬元，而非賣家袁某主張的1 0 4萬元。李某在20 16年8月4日按約將64萬元匯入袁某貸款賬戶，應(yīng)視為李某已履行了附件第5條約定的墊資贖契義務(wù)。

　　而袁某在收到該64萬元后，又將64萬元退回給李某，致使雙方房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，違反了房屋買賣合同中“一方拒絕按約定收取或支付定金、樓款”的約定，已構(gòu)成違約。

　　綜上所述，番禺區(qū)法院一審判決雙方的買賣合同解除，被告袁某向原告李某支付違約金額49萬元（按成交價(jià)245萬元的20%計(jì)算），并向李某支付已付的中介費(fèi)1.8萬元。

　　賣方袁某上訴后，在該案二審期間，袁某提出該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，他出售時(shí)妻子不知情，并以此主張合同無效，但此說法未被法院采納。廣州中院二審對(duì)該案維持了原判。

　　法官提醒

　　房?jī)r(jià)一上漲 賣方違約多

　　買家締約前 條款要細(xì)化

　　近段時(shí)間，番禺區(qū)法院受理多起房屋買賣合同糾紛，房?jī)r(jià)不斷上漲導(dǎo)致二手房交易違規(guī)率增加。因此法官提醒：買家在簽訂房屋合同時(shí)要細(xì)化合同條款，在交易中注意保留、收集證據(jù)；賣家在交易過程中，要遵守誠(chéng)信原則，勿因小失大。

　　一方面，賣房人看到房?jī)r(jià)上漲后拒賣，屬于民事違約行為。按照《合同法》規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同；二是采取措施補(bǔ)救；三是賠償損失。買房人可選擇不要賣方雙倍返還的定金，而要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。

　　另一方面，據(jù)最高法院相關(guān)司法解釋，違約金產(chǎn)生的依據(jù)一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù)，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對(duì)守約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì)。在實(shí)際適用過程中，當(dāng)事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用，只有在當(dāng)事人無約定的情況下才可能適用法定條款。