南方網(wǎng)訊   4月往往是推地淡季，政府推地計劃尚未完全鋪開，商住地供需低迷。4月東莞土地市場供應(yīng)和成交的全是工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)配套用地大放異彩。據(jù)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，4月東莞延續(xù)了前兩個月商住地“零出讓”的局面，從目前土地出讓預(yù)告的情況來看，這一情況尚未有改變跡象。

　　4月土地供應(yīng)同比增加1378.67%

　　從供應(yīng)來看，4月東莞土地市場供應(yīng)14宗，占地面積合計30.4萬平方米，環(huán)比增加103.26%，同比增加1378.67%，供應(yīng)地塊全是工業(yè)用地。

　　成交方面，4月東莞土地成交9宗，占地面積合計27.75萬平方米，環(huán)比增加306.23%，同比增加3.4%，建筑面積合計62.05萬平方米，環(huán)比增加328.25%，同比減少29.71%，成交的也全是工業(yè)用地。4月土地成交金額2.01億元，環(huán)比上月增加194.09%，同比增加26.1%。4月東莞土地整體成交量顯著放量，主要是工業(yè)用地成交大放異彩，工業(yè)用地成交表現(xiàn)搶眼。 東莞中原研究部分析認(rèn)為，東莞經(jīng)濟在高水平崛起的背景下，提出了企業(yè)“倍增計劃”，加快產(chǎn)業(yè)型的配套用地審批。而商住地由于供應(yīng)制約，成交繼續(xù)斷檔。

　　東莞上一次有商住用地成交，還要追溯到今年1月20日。東莞市土拍鳳崗鎮(zhèn)官井頭村出讓商住地塊，總用地面積7.3萬平米，起拍價21.92億元。最終，中海地產(chǎn)集團有限公司以292284萬元加配建36450平米的出價拿下該地，成交樓面價19997.52元/平方米，溢價率33.32%。

　　這也是今年東莞唯一成功出讓的商住用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管國土部門會增加土地供地計劃，改善新房的供求矛盾，但土地收儲、改造存量建設(shè)用地的難度大，且成本高，也是導(dǎo)致商住地供應(yīng)一直緊缺的原因。

　　本月工業(yè)用地的供應(yīng)集中在常平、石排和松山湖三個區(qū)域，這些工業(yè)用地均未產(chǎn)業(yè)項目的配套用地。東莞在高水平崛起的發(fā)展戰(zhàn)略下，加快重大項目的開工進程，重大項目配套用地建設(shè)的審判也會加快，推動產(chǎn)業(yè)型的工業(yè)用地供應(yīng)放量。

　　商住地供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀尚未解決

　　2015年下半年開始，房企加杠桿購地，2017年下半年房企債務(wù)將集中到來。2017年中央多次強調(diào)金融機構(gòu)服務(wù)實體經(jīng)濟，防止資金“脫實進虛”，2017年房地產(chǎn)行業(yè)將會是降杠桿的一年。在全國調(diào)控嚴(yán)厲、調(diào)控升級加碼的大背景下，4月東莞也出臺了限購升級新政，市場影響立桿見影，整體認(rèn)購量出現(xiàn)明顯下滑。

　　調(diào)控沖擊下，市場環(huán)境越發(fā)嚴(yán)峻，開發(fā)商資金無法及時回籠，再加上下半年債務(wù)即將到來，房企面臨著較大壓力的現(xiàn)金流。

　　3月東莞新政提出，申請人商品住房用地競買資金須為自有資金，不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計劃配資、保險資金等，一方面對開發(fā)商的資金實力和要求更高，政府將會嚴(yán)格監(jiān)管企業(yè)購買土地的資金來源，打擊開發(fā)商加杠桿購地的行為。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)查政府加杠桿購地的行為，有利于企業(yè)更加理性拿地。但由于東莞商住地供應(yīng)缺口大，城市建設(shè)用地由于改造成本高等難度的問題，存量地塊也難以一時放量供應(yīng)，土地市場延續(xù)供應(yīng)偏緊的局面。對于銷售規(guī)模擴張的房企而言，對于土地的需求依然很旺盛，拿地的欲望也較為強烈。

　　未來一段時間內(nèi)，東莞將有9宗地塊掛牌出讓，出讓占地面積合計18.01萬平方米，建筑面積合計35.18萬平方米，其中有1宗商業(yè)用地，4宗工業(yè)地塊，4宗其它用地。5月東莞有1宗商業(yè)用地掛牌出讓，屬于項目補辦地塊。其余均是工業(yè)和產(chǎn)業(yè)類型的地塊出讓，商住地連續(xù)4個月的斷檔供應(yīng)局面仍在延續(xù)。

　　對此，東莞市國土資源局在近期接受媒體群訪時表示，東莞的房地產(chǎn)市場和其他一些區(qū)域來比，是比較平穩(wěn)的。近期東莞房地產(chǎn)調(diào)控的政策比較頻繁，對于土地市場的供給，也在按照上級的要求在做研究，根據(jù)相關(guān)的政策在做調(diào)整。

　　未來東莞將按照相關(guān)要求，加大土地供給，從加大“三舊”改造的供給力度、消化存量用地以及新增土地供應(yīng)三個途徑，來提高商住地的供給量。