央廣網(wǎng)北京4月20日消息（記者孫瑩）據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道，賣房人將同一房屋賣給數(shù)個不同的買房人，被稱作“一房數(shù)賣”，實(shí)踐中，受房價上漲等因素影響，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，賣房人“一房二賣”現(xiàn)象時有發(fā)生，由此引發(fā)的糾紛案件也有所突顯。北京二中院在對2014年以來審理的此類案件進(jìn)行梳理，今天專門召開新聞通氣會，結(jié)合審判實(shí)踐對公眾提出有益提示。

　　北京二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一房二賣引發(fā)的糾紛，主要發(fā)生在存量房交易市場，涉案房屋多為二手房；先買房人為賣房人主要違約對象，案件原告幾乎全是先買房人；案件爭議焦點(diǎn)集中在買房人爭房或買賣雙方“打違約”；法院大多認(rèn)定后買房人對賣房人“一房二賣”不知情，但部分認(rèn)定后買房人存在過失。

　　北京二中院民一庭庭長蔣春燕指出，案件中，大多數(shù)后簽約的買房人系受賣房人蒙騙，確實(shí)對賣房人已經(jīng)將房屋賣給他人的情況不知情。調(diào)研顯示，絕大多數(shù)案件法院都未認(rèn)定賣房人與后買房人之間存在惡意串通，多認(rèn)定賣房人“一房數(shù)賣”所簽訂的多份房屋買賣合同都是生效合同。

　　在個案審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，并非單純根據(jù)“先來后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

　　法院提供的案例顯示，房主楊某將房屋賣給李某后，又將房屋賣給沈某，李某、沈某均要求楊某繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為“將李某、沈某履行合同的情況相比，李某支付了定金10萬元；沈某支付定金38萬元，辦理了貸款審批手續(xù)，繳納了相關(guān)稅費(fèi)，并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。李某與沈某同為合法的買受人，相比而言，沈某支付了更多的專用性投資，合同履行程度更深。因此，沈某的房屋買賣合同優(yōu)先履行，李某的房屋買賣合同糾紛可通過合法途徑另行解決，符合利益衡量的原則和維護(hù)交易秩序的價值取向�！�

　　蔣春燕表示，根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買受人權(quán)利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買受人權(quán)利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買房人。

　　少數(shù)案件還涉及連環(huán)買賣、抵押、民間高利貸等因素，導(dǎo)致案件更加復(fù)雜。部分賣房人多種手段毀約�！百u房人毀約手段可謂‘五花八門’，有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義‘一房二賣’；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達(dá)到違約目的；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買房人返還房屋�！笔Y春燕告訴記者。

　　法院建議買房人盡量購買產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋，同時注意審查房屋狀況，遵守國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快交易流程，提高交易及時性，善用預(yù)告登記制度。

　　蔣春燕提醒，當(dāng)事人簽訂買賣房屋后，無法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，預(yù)告登記能夠排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能，保障買房人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)。